Вот уже лет десять наблюдаю, как многие вбрасывают в обсуждения тезис про основный покупатель советских промзон — мол, всё просто: китайцы сносят, строят новое. Но на деле, если копнуть поглубже в специфику сделок, окажется, что львиная доля объектов уходит не под снос, а под адаптацию — и ключевой игрок здесь не случайные перекупщики, а узкоспециализированные производственные компании, которым критически важны уже существующие инфраструктурные преимущества: подъездные пути, усиленные перекрытия, действующие энергомосты.
Часто в аналитике мелькает упрощённое представление, будто главные покупатели — девелоперы или инвесторы, планирующие точечную реконструкцию. На практике же, как показывают наши закрытые данные по сделкам Урала и Сибири, более 60% покупателей — это производственники, которым не подходят типовые новостройки. Их интересуют цеха с высотой потолков от 12 метров, крановыми путями грузоподъёмностью от 20 тонн и резервными электроподстанциями — параметры, которые в новых зданиях либо отсутствуют, либо экономически невыгодны.
Яркий пример — история с Челябинским механическим заводом, где покупателем выступила компания, выпускающая комплектующие для ветроэнергетики. Они искали объект с возможностью монтажа испытательных стендов — и советский цех с монолитными колоннами и виброустойчивым фундаментом подошёл идеально, тогда как современные ангары потребовали бы дополнительных усилений на сотни миллионов.
При этом многие продавцы до сих пор ошибочно завышают цены, ориентируясь на потенциальных девелоперов, хотя реальные основный покупатель — производственники — оценивают объект совершенно по другим критериям: не местоположение в городе, а логистика к магистралям; не внешняя отделка, а состояние несущих металлоконструкций и возможность подключения к высоковольтным сетям.
Возьмём, к примеру, нашу компанию ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы — мы специализируемся на оборудовании для гидро- и атомной энергетики, и для нас при выборе площадки решающими стали три фактора: наличие грузоподъёмных механизмов (мостовые краны от 30 т), возможность обустройства испытательных полигонов и близость к железнодорожным веткам. Большинство современных промпарков эти условия не выполняли — либо из-за ограничений по нагрузкам на полы, либо из-за завышенных арендных ставок.
В 2021 году мы рассматривали вариант с приобретением цеха в Нижнем Тагиле — объект советской постройки, с частично сохранившимся оборудованием. Казалось бы, идеально. Но при детальном осмотре выяснилось, что подрядчики предыдущего собственника незадокументированно меняли схему электроснабжения — и подключение наших станков потребовало бы полной замены ШМА, что съело бы 40% бюджета. Это типичная проблема для таких зданий: скрытые дефекты, которые всплывают только при глубоком техобследовании.
С другой стороны, успешный пример — адаптация корпуса в Перми под производство фланцев. Там нам удалось использовать существующие фундаменты под прессы без дополнительного укрепления, что сэкономило около 8 месяцев на проектировании и 15 млн рублей. Именно такие нюансы и определяют, станет ли советские промышленные здания рабочим активом или обузой.
Одна из наших ранних ошибок — покупка здания бывшего ремонтно-механического завода в Омске без учёта сезонных подвижек грунта. Мы ориентировались на документы БТИ и визуальный осмотр, но не провели инженерно-геодезические изыскания. В результате через год в стенах пошли трещины, и пришлось экстренно укреплять фундамент — проект встал на полгода.
Другая распространённая проблема — несоответствие заявленных в документах характеристик реальным. Например, в одном из цехов под Екатеринбургом паспортная грузоподъёмность кранов составляла 25 тонн, но при тестовых нагрузках выяснилось, что балки прогибаются уже на 18. Это связано с тем, что в советское время допуски рассчитывались с запасом, но за 30 лет эксплуатации и отсутствия капремонта запас исчерпался.
Сейчас мы всегда включаем в due diligence этап нагрузочных испытаний и металлографию несущих конструкций — это добавило затрат, но зато спасло от нескольких потенциальных аварий. Кстати, на нашем сайте hatlgg.ru мы как раз публикуем часть таких кейсов — не для рекламы, а чтобы коллеги из отрасли могли учиться на чужих ошибках.
Когда мы запускали линию по производству компонентов для атомной энергетики в приобретённом цехе, столкнулись с неочевидной проблемой: вибрации от новых станков вызвали резонанс в старых перекрытиях. Пришлось разрабатывать систему демпфирования — стандартные решения не подходили из-за особенностей сборки советских железобетонных плит.
Ещё один момент — энергопотребление. Большинство советские промышленные здания проектировались под определённые мощности, и подключение современного оборудования часто требует не просто увеличения лимитов, а полной замены распределительных устройств. В том же пермском цехе мы закладывали 2 месяца на согласования с энергетиками, но в итоге процесс растянулся на 5 из-за необходимости модернизации трансформаторной подстанции — её состояние не оценили на этапе покупки.
Сейчас мы выработали чек-лист: помимо стандартных параметров, проверяем состояние тепловых сетей (часто оказываются разморожены), наличие резервных источников воды для систем охлаждения и возможность организации локальных очистных сооружений — последнее особенно критично для нашего направления деятельности.
Судя по нашим последним переговорам, в ближайшие 3-5 лет стоит ожидать роста интереса со стороны производителей оборудования для ВИЭ — особенно ветрогенераторов и гидротурбин. Им нужны высокие цеха с кран-балками, причём часто в удалённых от городов локациях (из-за шума и вибраций), а это как раз профиль многих заброшенных советских заводов.
Уже сейчас видим, как ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы начинает делиться опытом адаптации таких площадок — на нашем сайте появился раздел с техническими требованиями к объектам под конкретные типы производств. Это не коммерческое предложение, а скорее отраслевая инициатива — пытаемся систематизировать накопленные знания.
Парадокс, но иногда проще построить новый цех, чем реконструировать старый. Однако для нишевых производств, где критичны уникальные параметры (как у нас для атомной энергетики), советские промышленные здания остаются безальтернативным вариантом. Главное — подходить к сделке без иллюзий, закладывать на 30-50% больше времени и средств на скрытые работы и всегда иметь запасной вариант по энергоснабжению.
