Если говорить про основный покупатель советских промзон – сразу видно, кто в теме не был. Все думают, что это девелоперы под жильё, а на деле – производства, которым нужны готовые мощности без долгой стройки. Но и тут подводных камней хватает.
Взять хотя бы наши проекты по модернизации для ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы – когда искали площадку под выпуск фланцев, рассматривали новострой, но в итоге взяли советский машиностроительный цех под Челябинском. Причины? Толщина стен в метр, высота потолков под кран-балку, готовые подъездные пути. Современные 'коробки' так не строят – экономия на материалах убивает функциональность.
Кстати, по ветроэнергетике тоже заметно – те же комплектующие для ветрогенераторов проще делать в цехах с усиленными перекрытиями. В Новосибирске видел, как немецкие инвесторы переоборудовали заводской корпус 1978 года под производство лопастей. Говорили, что новые конструкции вышли бы в 2.5 раза дороже только по фундаменту.
Но есть нюанс: энергопотребление. В советских зданиях часто остаётся старая электроподстанция, которую под современное оборудование приходится менять полностью. Мы на hatlgg.ru как-то просчитали проект – замена энергомощностей 'съела' 30% экономии от покупки здания.
В 2020 пытались адаптировать цех химического комбината под производство оборудования для атомной энергетики. Казалось бы – идеально: система вентиляции уже есть, стойкие материалы. Но не учли уровень вибрации от прессов – пришлось дополнять фундамент сваями, что свело на всю выгоду.
А вот с гидроэнергетикой получилось удачнее. Взяли здание ремонтно-механического завода на Волге – там потолки 14 метров позволяли собирать узлы для гидротурбин без вертикальной стыковки. Это тот случай, когда советские нормативы проектирования под конкретные задачи оказались продуманнее современных.
Кстати, про основный покупатель – часто это компании с госзаказом. Им важны не столько красота, сколько соответствие ГОСТам по безопасности. В том же описании деятельности ООО Хуайань Тяньлун чётко видно – атомная и гидроэнергетика требуют жёстких стандартов, которые в старых цехах уже заложены в конструктив.
Мало кто учитывает логистику советских промзон – часто они в городе, но с отдельными железнодорожными ветками. Для производства фланцев это плюс – металлопрокат проще разгружать напрямую с ж/д путей. Но в Уфе был случай – купили цех, а пути демонтировали в 2015, пришлось договариваться о восстановлении за свой счёт.
Ещё момент с нагрузками на перекрытия – в паспортах зданий часто указаны теоретические значения, а по факту балки бывают изношены на 40%. Мы теперь всегда делаем ультразвуковой контроль перед покупкой. Дорого, но дешевле, чем потом укреплять.
И да – не все советские здания одинаковы. Постройки 60-х часто крепче, чем 80-х – тогда экономили на всём. Видел в Казани цех 1985 года, где арматуру в колоннах клали с шагом в полтора раза реже нормы.
С системами отопления отдельная история – в цехах обычно центральное отопление от ТЭЦ, но с современными требованиями к температурному режиму для оборудования ветроэнергетики этого недостаточно. Приходится ставить дополнительные газовые котлы, а это новые разрешения, проект – головная боль на полгода.
Особенно сложно с цехами для атомной энергетики – там требования к чистоте помещений другие. Приходится полностью менять вентиляцию, делать шлюзы, антистатические покрытия. В Подмосковье знакомые переделывали здание приборного завода – на системы фильтрации ушло больше, чем на сам цех.
Зато для производства фланцев старые здания почти идеальны – там как раз нужны большие объёмы без особых требований к микроклимату. На hatlgg.ru в разделе продукции видно – основные мощности как раз под такие задачи и заточены.
Сейчас цены на советские промзоны начинают расти – инвесторы поняли, что реконструкция выгоднее новостроя. Но основный покупатель всё равно остаётся узкоспециализированным – те, кому важны конкретные параметры, а не абстрактная 'перспективность'.
Интересно, что западные компании часто смотрят на такие объекты скептически – их пугает необходимость глубокой экспертизы. Зато китайские партнёры, как в ООО Хуайань Тяньлун, быстро оценили потенциал – у них похожий подход к промышленному строительству.
Думаю, лет через пять действительно хорошие советские цеха будут на вес золота – строить новые с такими параметрами экономически невыгодно. Останется только грамотно их модернизировать – вот где реальный простор для инженерной мысли.
