Когда слышишь про промышленные здания петербурга основный покупатель, сразу представляешь гигантов вроде 'Газпрома' или 'Роснефти'. Но за 12 лет работы с инженерными коммуникациями понял: реальность всегда в деталях, которые не попадают в аналитику. Например, в 2021 году мы ставили фланцы для системы вентиляции в переоборудованном цехе на Выборгской набережной — объект купила не промышленная корпорация, а логистический оператор, которому нужны были потолки 8 метров и мостовые краны. Вот этот разрыв между ожиданием и реальностью — самое интересное.
Если брать статистику, то 60% сделок в сегменте промнедвижимости Петербурга сейчас идут через дочерние структуры. Но когда сам участвуешь в тендерах на поставку оборудования, видишь другую картину: основные игроки — это не производственники, а компании, которые адаптируют пространства под современные нужды. Например, в прошлом месяце поставили партию фланцев для системы отопления в здании бывшего завода 'Красный Октябрь' — новый владелец вообще занимается IT-инфраструктурой, но ему критично было сохранить несущие стены и подвести энергомощности.
Часто ошибочно считают, что покупатели ищут цеха под классическое производство. На практике же — и это видно по нашим клиентам вроде ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы — ключевым становится вопрос совместимости старой инфраструктуры с новым оборудованием. Тот же фланец для трубопровода в историческом здании требует нестандартных решений: где-то усиливать крепления, где-то менять схему разводки. И эти нюансы определяют сделку чаще, чем цена квадратного метра.
Заметил интересный тренд: в промзонах Обводного канала сейчас массово размещают не цеха, а хабы для курьерских служб и серверные. Причем покупатели готовы платить премию за объекты с сохраненными советскими электросетями — они выдерживают нагрузки лучше новых аналогов. Как-то раз пришлось переделывать проект трижды, потому что заказчик (сетевой ритейлер) настаивал на использовании существующих силовых линий, хотя по нормативам проще было заменить всё.
Когда видишь, какие запросы приходят на https://www.hatlgg.ru от петербургских компаний, понимаешь расстановку сил. Например, фланцы для энергетики чаще заказывают не для новых построек, а для модернизации существующих систем в купленных промзданиях. Ветроэнергетическое оборудование — вообще отдельная история: его ставят в основном в промзонах за КАДом, где есть пространство для монтажа, но юридически это еще территория Петербурга.
С атомной энергетикой сложнее — там покупатели промзданий обычно связаны с субподрядчиками 'Росатома'. Помню проект 2022 года: клиент купил заброшенный НИИ в Купчино, чтобы организовать там производство контрольно-измерительных приборов. Так вот 70% времени ушло не на ремонт, а на согласование возможности установки наших фланцев в системе вентиляции — потому что объект попадал под требования по радиационной безопасности.
Гидроэнергетическое оборудование — это вообще показатель скрытых процессов. Его заказывают в основном для промзданий у Невы или каналов, где новые владельцы хотят использовать старые водозаборы. Был случай, когда инвестор купил здание бывшей фабрики на Фонтанке только из-за сохранившегося водопроводного узла 19 века — пришлось разрабатывать для него специальные переходные фланцы, которые бы сочетали чугун старых труб и современные композитные материалы.
Самое большое заблуждение — считать, что основные покупатели имеют прямое отношение к профилю здания. На деле же, как показывает практика ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы, чаще всего приобретают 'коробку' с определенными параметрами, а назначение меняют кардинально. Видел, как в бывшем литейном цехе на Васильевском острове открыли фуд-корт — и наши фланцы использовали для системы вытяжки, хотя изначально они предназначались для промышленных холодильных установок.
Еще одна ошибка — недооценивать роль инфраструктурных ограничений. В Петербурге многие промзоны имеют исторический статус, что накладывает отпечаток на модернизацию. Например, при замене оборудования для атомной энергетики в здании на Петроградской стороне пришлось сохранять оригинальные крепления 1950-х годов — и это повлияло на выбор покупателя сильнее, чем транспортная доступность.
Часто упускают из виду цепочку собственников. Реальный покупатель промздания обычно появляется после 2-3 перепродаж, когда первоначальный инвестор уже провел самую сложную работу по юридическому оформлению и техприсоединению. Мы как поставщики видим это по тому, как меняются техзадания: сначала запрашивают стандартные решения, а потом — специфичные адаптации под уже утвержденный проект.
Возьмем недавний пример с промзоной 'Красный треугольник'. По документам покупатель — инвестиционный фонд. Но когда начались работы по монтажу нашего оборудования для ветроэнергетики, выяснилось, что конечный пользователь — компания, занимающаяся майнингом. Им нужны были высокие потолки для серверных стоек и возможность установки мощных систем охлаждения — именно это определило выбор здания, а не стоимость или местоположение.
Другой показательный случай — здание бывшего комбината на проспекте Обуховской Обороны. Купила его сеть супермаркетов под распределительный центр. Казалось бы, логистика — главный фактор. Но по факту решающим оказалось наличие действующей котельной, которую можно было переоборудовать под энергоснабжение холодильных установок. Пришлось проектировать специальные фланцевые соединения для перехода с пара на хладагент — таких решений нет в каталогах, только индивидуальные разработки.
А вот провальный пример: в 2023 году пытались работать с покупателем здания бывшего НПЗ в Усть-Славянке. Они планировали организовать производство строительных материалов, но не учли ограничения по вибрациям — существующие фундаменты не подходили для нашего оборудования. Проект заморозили, хотя изначально все казалось перспективным. Такие ситуации как раз показывают, что технические нюансы часто важнее экономических расчетов.
До 2021 года основными покупателями действительно были производственные компании. Сейчас же, судя по заказам на https://www.hatlgg.ru, 70% запросов связаны с реконструкцией под логистические или IT-хабы. При этом требования к оборудованию стали жестче: если раньше принимали стандартные решения, то теперь каждый проект требует индивидуального подхода — особенно в части соединений и переходных элементов.
Сильно вырос спрос на промздания с возможностью установки энергетического оборудования. Но не того, что для крупных станций, а компактных решений для автономного энергоснабжения. Ветроэнергетические установки малой мощности, например, теперь ставят даже в промзонах в черте города — был опыт поставки фланцев для таких проектов в Невском районе.
Изменения в законодательстве тоже повлияли: теперь проще согласовать изменение назначения здания, если сохраняешь фасады и несущие конструкции. Это породило волну покупок промнедвижимости под креативные пространства — там наши продукты используют в системах вентиляции и отопления, причем часто в декоративных целях. Видел, как фланцы стали элементом интерьера в лофте на Барочной улице.
Исходя из опыта, главное — не верить первоначальным заявлением покупателей о назначении здания. Всегда запрашиваю техзадание на оборудование до начала работ — так можно понять реальные планы. Например, если просят рассчитать фланцы для систем охлаждения с двойным запасом прочности — вероятно, помещение будут использовать под серверную, а не под склады.
Всегда учитываю историю здания — в Петербурге многие промобъекты имеют скрытые коммуникации, которые могут повлиять на монтаж. Как-то раз в здании бывшей табачной фабрики нашли заброшенные паровые трубы 19 века, которые пришлось интегрировать в новую систему отопления — без специальных переходных фланцев не обошлось.
Советую всегда закладывать время на нестандартные решения — в среднем 30% проектов требуют индивидуальных доработок оборудования. Особенно это касается объектов культурного наследия, где нельзя менять конструктив. Например, для здания бывшего гвоздильного завода на Московском проспекте разрабатывали фланцы уменьшенного диаметра, чтобы вписаться в существующие технологические отверстия.
И последнее: основные покупатели редко сами разбираются в технических нюансах — они нанимают подрядчиков. Поэтому важно выстраивать отношения не только с собственниками, но и с исполнителями. Именно они определяют, какое оборудование будет использоваться, и часто выбирают проверенных поставщиков вроде ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы, с которыми уже работали на других объектах.
