Когда слышишь 'промышленное здание ссср основный покупатель', сразу представляешь каких-то ностальгирующих коллекционеров или муниципалов. На деле всё куда прозаичнее — основной спрос сейчас идёт от компаний, которым нужны цеха под современное оборудование, а не музейные экспонаты. И вот здесь начинаются настоящие подводные камни.
Сразу скажу — не все, конечно. Но те, что строились для тяжёлой промышленности в 70-80-е, имеют запас прочности, который сейчас дорогого стоит. Современные легковесные ангары рядом не стояли. Помню, как в 2019 году переоборудовали цех под Челябинском — там балки по 40 см, стены в полтора кирпича. Под новый пресс идеально.
Но тут же возникает проблема — коммуникации. Электропроводка на 380В — это ещё куда ни шло, а вот с вентиляцией и отоплением приходится полностью перекладывать. Как-то под Казанью чуть не прогорели на этом — думали, старые системы хоть как-то работают, а там половина труб в земле сгнила.
Именно поэтому сейчас грамотные покупатели сначала смотрят не на площадь, а на состояние подводок. И готовы платить больше за объекты, где уже кто-то частично модернизировал инфраструктуру. Хотя таких мало — чаще берут 'коробку' и делают всё с нуля.
Если брать статистику по нашим сделкам за последние 3 года — 60% покупателей это средний бизнес, которому нужно производственное помещение 'здесь и сейчас'. Не строить 2 года, а за 3-4 месяца запустить линию. Особенно актуально для металлообработки — там станки весят тонны, нужны усиленные полы.
Любопытный кейс был с ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы — они как раз искали площадку для расширения производства фланцев. Требовались высокие потолки под мостовые краны и устойчивые фундаменты. Нашли подходящий цех в Свердловской области, но пришлось полностью менять систему вентиляции — для их технологии это было критично.
Ещё около 30% — это энергетики. Те же ветрогенераторы или оборудование для ГЭС часто собирают в таких помещениях. Тут важна не столько эстетика, сколько возможность организовать логистику — чтобы многотонные узлы можно было вывозить сразу на погрузку. Старые цеха с воротами на 6 метров в этом плане вне конкуренции.
Самое большое заблуждение — что можно купить 'дёшево и сразу использовать'. На практике реконструкция часто стоит дороже нового строительства. Особенно если речь идёт о замене кровли — в советских цехах обычно асбестовые листы, которые сейчас под запретом.
Ещё момент с документами. Многие здания формально числятся как 'нежилой фонд', но по факту требуют перевода в производственную категорию. Это может затянуться на полгода, а то и больше. Был случай, когда клиент купил цех под склад, а потом решил поставить там линию покраски — пришлось проходить всю экспертизу заново.
И да — никогда не верьте фотографиям. Обязательно личный выезд, желательно с инженером. Как-то раз нам показывали 'идеально сохранившийся цех', а на месте оказалось, что там крыша протекает уже лет десять и половина ферм требует замены. Хорошо, что не повелись на красивую картинку.
Чаще всего — из-за недооценки затрат на адаптацию. Допустим, цех куплен за 15 млн, а на приведение в порядок уходит ещё 20. Многие предприниматели этого не просчитывают.
Другая частая ошибка — попытка сохранить 'советскую планировку'. Сейчас производственные процессы устроены иначе, нужны другие зонирования, больше офисных пространств прямо в цеху для оперативного управления. Приходится ломать перегородки, делать новые проёмы — это дополнительные расходы.
Особенно сложно с объектами, где было химическое производство — там может быть загрязнение грунта, с которым потом мучиться годами. Один наш клиент купил такой цех под пищевое производство, а потом выяснилось, что нужно делать полную замену грунта — проект стал нерентабельным.
Спрос на хорошие промышленные здания СССР только растёт — новое строительство дорожает, а сроки растягиваются. Но и требования покупателей становятся жёстче.
Сейчас уже мало кого устроит 'голые стены' — хотят хотя бы частично восстановленные коммуникации, нормальные подъездные пути, иногда даже готовые офисные блоки. Цены на такие объекты уже на 40-50% выше, чем на 'дикие' цеха.
Интересно, что начинают появляться компании, которые специализируются именно на редевелопменте промзон. Берут старые цеха, делают капремонт и продают уже 'под ключ'. Для многих бизнесменов это выгоднее — хоть и дороже изначально, зато predictable.
Если говорить про ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы — они после того опыта сейчас как раз рассматривают вариант с редевелопментом. На их сайте hatlgg.ru видно, что направления деятельности требуют специфических условий — особенно для энергетического оборудования. Думаю, в ближайшие пару лет они найдут подходящий вариант, но уже с меньшими рисками.
В целом рынок движется к тому, что 'советское наследие' будет постепенно делиться на два сегмента — то, что подлежит сносу, и то, что можно адаптировать под современные нужды. И второй сегмент будет только дорожать, особенно в промышленных регионах.
