Если вы ищете покупателя на промобъект в Прокопьевске, забудьте про шаблонные объявления 'срочно продам' — здесь нужен другой подход. Многие ошибочно считают, что достаточно указать площадь и цену, но реальный покупатель смотрит глубже: логистика, состояние сетей, потенциал под специфичное производство. Например, для компании типа ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы, которая работает с энергетическим оборудованием, критична не столько цена, сколько возможность разместить тяжёлые станки и организовать подъездные пути для грузоперевозок.
Город часто недооценивают из-за шахтёрского прошлого, но здесь есть чёткая ниша: предприятия, которым важна близость к сырьевым базам и железнодорожным узлам. Помню, как в 2021 году мы пытались продать цех под склады — не пошло. А когда переориентировались на производителей комплектующих для энергетики, нашли того же ООО Хуайань Тяньлун. Их сайт hatlgg.ru показывает специализацию на фланцах и оборудовании для гидро- и атомной энергетики, а такие производства требуют именно промзданий с усиленными перекрытиями.
Кстати, о грузопотоке: в Прокопьевске есть объективный плюс — ветка Западно-Сибирской железной дороги. Но это же создаёт проблему: если здание стоит в промзоне без подъездной ветки, его стоимость падает на 15–20%. Пришлось на одном из объектов за свой счёт делать подъездные пути — только тогда появились серьёзные заявки.
Ещё нюанс: местные власти стали активнее поддерживать модернизацию промплощадок. Например, для производства ветроэнергетического оборудования, как у Хуайань Тяньлун, можно получить льготы по аренде земель — но только если здание соответствует нормативам по виброизоляции. Мы в прошлом году как раз адаптировали под это цех на улице Инженерной.
Основной покупатель — не частные инвесторы, а компании с готовым бизнес-планом. Часто это поставщики для угольной отрасли или, как в случае с HATLGG, производители специфичного оборудования. Их техотдел сначала изучает документы на здание, потом приезжает с лазерным нивелиром — замеряют перепады пола. Один раз сделка сорвалась из-за 3 см уклона на 20 метрах, хотя визуально всё было идеально.
Ценность объекта определяют три фактора: высота потолков (менее 8 метров почти неликвидны), состояние электроподстанции (нужны резервные линии для энергоёмких производств) и наличие тёплых складов. У того же ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы в описании деятельности указано производство фланцев — для этого нужны отапливаемые цеха с системой вентиляции, иначе металлоконструкции ржавеют.
Любопытно, что китайские инвесторы (а Хуайань Тяньлун имеет китайские корни) часто смотрят на перспективу экспорта: если от здания есть прямой выезд на трассу М53 — это плюс к цене. Но в Прокопьевске таких объектов всего 4–5.
Самое большое заблуждение — пытаться продать 'как есть'. Даже если здание 1970-х годов, нужно сделать минимальный апгрейд: заменить распашные ворота на откатные (фуры не могут развернуться в старых проёмах), провести аудит электропроводки. Мы как-то потеряли покупателя из-за того, что не проверили сечение кабелей — оказалось, сеть выдержит только освещение, но не работу прессов.
Ещё одна ошибка — не учитывать экологические нормы. Если предыдущий владелец использовал здание под покрасочный цех, новый собственник (особенно для энергетического оборудования, как у HATLGG) потребует справку о состоянии почвы. В 2022 году пришлось за свой счёт делать экспертизу — без этого не подписали бы договор.
И да, никогда не указывайте в объявлениях 'подходит для любого производства'. Это сразу выдаёт дилетанта. Лучше честно писать: 'потолки 12 м, кран-балка 10 т, есть резервная подстанция — оптимально для металлообработки'. Именно так мы нашли основного покупателя для здания на Шахтёров проспекте — им оказался субподрядчик для ветроэнергетики.
Первое, что делают технические специалисты компаний вроде ООО Хуайань Тяньлун — проверяют толщину стен. Для производства фланцев нужны помещения с минимальными теплопотерями, иначе зимой расходы на отопление съедят прибыль. Мы всегда заранее готовим тепловизорную съёмку — это добавляет доверия.
Обязательно снимите панорамное видео: не только цехов, но и подъездов, узлов подключения коммуникаций, территории. Один раз покупатель из Китая (партнёр Хуайань Тяньлун) купил объект дистанционно именно из-за детального видео с замерами дверных проёмов — он рассчитывал завозить крупногабаритные станки.
И никогда не экономьте на технической документации. Даже если здание продаётся с обременениями (например, часть площадей в аренде), это лучше показать сразу. Мы как-то полгода не могли продать цех потому, что скрыли аренду котельной — в итоге пришлось расторгать договор с арендатором за свой счёт.
Сейчас идёт волна перепрофилирования старых заводских корпусов под современные производства. Особенно востребованы здания с высокими потолками под кран-балки — как раз для энергетического машиностроения, которым занимается ООО Хуайань Тяньлун Новые Строительные Материалы. Их направление в атомной энергетике требует особых условий: усиленные фундаменты и система вентиляции с фильтрами.
Заметил, что покупатели стали чаще интересоваться возможностью расширения. Если вокруг здания есть свободная земля — это уже не просто площадка, а инвестиционный актив. Например, для ветроэнергетического оборудования нужны испытательные полигоны, а их в городской черте почти нет.
Главный тренд — спрос на 'под ключ' объекты. Даже такие компании как HATLGG, с собственными инженерами, предпочитают здания с уже установленными системами вентиляции и трёхфазным электричеством. Последнюю сделку мы закрыли за 2 недели именно потому, что заранее modernизировали электросеть под 380 В.
